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  6日,楼市迎来两个好消息!

  央行宣布全面降准:将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构),此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

  同日,中共中央政治局召开会议,提出“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。

  房企、购房者的双向利好

  时至年底,房企“价格战”不断上演的背后,是楼市愈发明显的降温。下半年起,房地产市场的下行让部分房企出现了现金流紧张乃至违约现象。

  “降准后,包括房地产在内的各市场参与主体和银行接触时,获得贷款的空间比较大,便利性更高。这也使得房企的资金压力可以更快得到缓解,具有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  “房企融资环境有望继续边际改善,房企合理的融资需求得到满足,利于降低房企债务风险。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为,对于购房者来说,贷款难的问题也或将得到缓解,“降准释放流动性的利好下,房贷利率下降、放款速度加快。”

  “贷款能力增强的情况下,房企的推盘节奏也会加快,至少会使得后续房屋销售不会太悲观。”严跃进认为,或者说到明年一季度,部分项目结合宽松的房贷条件,销售节奏会加快,对于房地产市场的活跃和房企资金的加快回笼等有积极的作用。

  利于刚需、改善型购房需求释放

  除了央行降准,中共中央政治局会议“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”的表述更是被业内认为,接下来的贷款环境会更友好。

  “‘支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求’标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定,结合本次降准释放流动性,将对房地产市场带来利好。”许小乐认为。

  贝壳研究院研究显示,在限贷政策下,低总价刚需群体受到的影响最大。首先是需要更长的时间才能获得贷款,华宇主管41772次由于各地实行严格的认房认贷政策,卖一买一这样的置换需求被视为购买多套,也抑制了改善型换房需求的释放。

  “如果这些需求长期被压制,会导致市场快速萎缩,后续可能会出现集中释放,不利于市场平稳发展。预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持。”许小乐表示。

  “‘支持’一词已经有非常强的信号了,比‘鼓励’更有价值,是房地产市场的重大利好。”严跃进也认为,既然提及了支持,那么预计后续包括土地、金融、购房、税费等政策都给予支持。

  严跃进华宇指定招商41772指出,过去讲房地产政策,主要是“平稳健康发展”目标。“良性循环”的发展目标是首次提出,是对房地产产业链的一次重要表述,“说明房地产市场的良性循环很关键。”

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为,这一提法释放了两大重要信号:一是大起大落不是健康的,平稳运行也包括资金供给的平稳,而不是资金紧缩导致行业波动;二是良性循环,即供地、开发、销售的良性循环,这也需要资金的支持。

  购房窗口期,到了?

  实际上,从10月开始,流向房地产的“活水”正在多起来。

  9月29日,央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

  12月3日,银保监会新闻发言人表示,现阶段,要根据各地不同情况,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,合理发放房地产开发贷款、并购贷款,加大保障性租赁住房支持力度,促进房地产行业和市场平稳健康发展。

  随着楼市频迎重磅利好,尤华宇主管41772是关键的信贷政策放宽,许小乐认为,这将会巩固11月的底部复苏局面,对四季度以及明年一季度的房地产市场构成利好。

  同时,降准过后,银行贷款环境相对宽松,可用于放贷的金额增加,有可能推动中短期房贷利率走低。

  中指研究院预计,未来部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期,银行放款周期进一步缩短;同时,此前地方偏紧的政策有望迎来微调,以促进房地产业健康发展。

(文章来源:中国新闻网)

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  今年以来,全球多国房价迎来了十年来最大涨幅,这也成了各国民众关注的热门话题。欧洲、北美、日韩等发达国家房价涨幅更是达到惊人的程度。面对高企的价格,许多民众直呼买不起。

  全球多国房价持续上涨民众直呼买不起

  朴先生是一位在韩国工作的中国人,疫情中,他花了两周时间,与妻子访遍了首尔的房产市场,然而高昂的价格让他们感受到了巨大的压力。

  朴先生妻子:首尔的老百姓越来越苦,买不了房子,太贵了。

  数据显示,今年韩国全国房价平均上涨19.08%,创下14年来最大平均涨幅。近六年内,由于过高的房价,约有341万人从韩国首都首尔迁出高房价问题已经成了韩国政府的“心头大患”。已接近执政尾声的韩国总统文在寅,近日在一档电视节目中表示,没能控制房价上涨是华宇主管41772任期内最大的遗憾。

  近日,在新西兰奥克兰市的一场房产竞拍中,伊恩·邓斯以240万新西兰元,约合人民币1100万元的价格购买了一栋房产。

  数据显示,新西兰全国房价中位数在10月份同比上涨23.4%。新西兰最大城市奥克兰的房价中位数更是涨到125万新西兰元,约合人民币560万元,涨幅达25%,再次刷新纪录。

  考特尼是悉尼一家航空公司的工作人员,疫情以来,随着收入减少,她不得不带着儿子和父母住在一起,因此拥有一套属于自己的房子,成了她目前最大的心愿,然而越来越高昂的房价让她力不从心。

  澳大利亚悉尼购房者考特尼:房子最终以63.5万澳元成交了,我出价62.0万澳元,就已经承受不了了。

  不仅是澳大利亚,在美国的德克萨斯州,30岁的玛丽·马丁内斯,近期购买了她人生中的第一套房产,而在此前她已经寻访了几十处房产,最终都因价格过高而放弃。

  数据显示,截至2021年第二季度,全球平均房价同比上涨了9.2%,华宇主管41772中,新西兰房价涨幅为25.9%,美国和斯洛伐克的房价涨幅也均达到了18.6%,土耳华宇主管41772房价涨幅更是高达29.2%,位居全球第一。

  建材短缺价格上涨建筑商损失惨重

  房价一天高过一天,原本应该赚钱的建筑商们,这一年却并不如意。楼房的开发受到了原材料和人工短缺的影响,延期、赔款事件频发,甚至有一些建筑商暂时关闭了房产项目。

  阿卜杜勒是埃及开罗一家房地产开发公司的企业管理顾问,近期受到建筑材料价格上涨的影响,他所在的公司只能通过提高房屋的售价来规避破产的风险。阿卜杜勒表示,这并不是他们一家公司的选择,整个埃及的房地产市场都受到了原材料价格上涨所带来的冲击。

  此外,大宗商品供应紧张,导致下游各类建筑材料价格一路上扬,这也让房地产商不得不抬高售房价格。

  除了建筑材料成本上涨,人工短缺也是建筑商们面临的困境。在美国芝加哥的一处建筑工地里,一个鸟巢在空旷的房间里格外显眼,建筑商戴夫·洛奇表示,由于找不到足够的建筑工人,开发项目已经闲置许久了。

  数据显示,截至9月底,全美建筑业约有超过33万个职位空缺。而在10月份,美国建筑成本同比增长12.3%,创下历史新高。受到建筑材料和劳动力短缺的影响,美国单户住宅建设量在10月份暴跌,而授权建设但尚未开工的房屋数量跃升至15年来的最高水平。

  美国:房屋销售火热买家 手持现金全额抢购

  一路高歌猛进的房价,并没有打消购房者的热情。今年以来,全球多国出现购房潮,甚至出现一房难求的局面,各国的房屋供应量也出现严重不足。

  在美国新泽西州,贾斯汀·戈德堡和他的妻子杰西卡打算出售他们的三居室。房子的挂牌价格为39.9万美元,约合人民币250万元,经过激励的竞价,该房屋最终以54.2万美元,约合人民币350万元成交,比挂牌价高出100万元人民币。

  在美国,房屋销售的速度创出新高,大量买家直接手持现金全额抢购。数据显示,10月底,全美有125万套待售房屋,同比下降12%,按照目前的销售速度,美国市场上的房屋将在3个月内被抢购一空。

  除了供应短缺,疫情之下,人们的购房观念也发生了变化。低密度小区成了一些购房者的首选。在土耳华宇主管41772伊斯坦布尔,地产经纪人艾芙伦这段时间忙得不亦乐乎,她主要代理博斯普鲁斯海峡沿线黄金地段的楼盘,这里房子新,居住密度也不大,所以非常受欢迎,已经出现了一房难求的情况。

  此外,在各国央行宽松的货币政策之下,房贷利息大幅降低也推高了房屋价格。去年年底,澳大利亚央行将现金利率降至0.1%的历史低点,并将抵押贷款利率推低至2%以下。这意味着如果贷款200万澳元,需要支付的年利息却不到4万澳元,大大低于当地同等房屋的租金。短短一年内,澳大利亚悉尼的房价中位数就上涨了30%。

  澳大利亚社会住房倡导组织发言人凯特·科尔文:事实上,是政府的低利率政策导致了房价的上涨。

  21世纪不动产中国区总裁兼首席执行官卢航:欧美市场涨的周期一般是在5年到8年,这波地产周期应该走了两年多,按过去的逻辑,华宇指定招商41772应该有两三年增长。

(文章来源:央视财经)

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  12月3日,上海第三轮集中土拍落下帷幕,收金逾470亿元,所挂27宗涉宅地块无一流拍。

  在第三轮全国市场热度下降之际,上海此轮土拍却不“冷”,共吸引了超43家房企前来竞拍,并且有逾三成地块溢价成交,最高溢价率超过9%。华宇主管41772中,招商蛇口共拿地3宗,总斥资超过105亿元,成为本轮土拍最大赢家。

  业内人士认为,整体来看,上海三轮集中供地在精准调控下表现相对平稳,且利润空间有一定保障,也一定程度从侧面反映了在房企谨慎投资的大背景下,城市发展前景大、抗风险能力强、经济基础好的城市依旧是企业投资的首选。

  上海土拍平稳收官,最高溢价率超9%

  12月3日,上海历时天的第三轮集中土拍落下帷幕,收金逾470亿元,所挂27宗涉宅地块无一流拍。

  从区域分布上,愈发向“五大新城”集中。华宇主管41772中青浦7宗、临港6宗,浦东4宗,松江、嘉定、奉贤各2宗,宝山、闵行、金山、崇明各1宗。

  华宇主管41772中,浦东外高桥森兰板块宅地是本次土拍最“热”地块,经过近50轮报价后,进入一次性报价阶段,最终由招商蛇口以45.3亿元竞得,溢价率9.39%。

  对于该地块受热捧的原因,克而瑞研究中心认为,该地块周边地铁站、公园配套完善,且已经形成相对高端的居住氛围,因此吸引了房企积极参拍。

  值得注意的是,此次有7宗地报价达到设定的“中止价”,进入一次性报价环节,且华宇指定招商41772有2宗地块参拍房企数量超过6家,采用有竞价招标方式出让,这9宗地平均成交溢价率在8-9%左右。

  对此,克而瑞研究中心表示,在全国土地市场热度“骤降”,且企业的生存环境暂未明显改善的情况下,上海作为一线城市,优质地块依然能够吸引房企积极参拍。

  而对于华宇主管41772他地块底价成交的原因,克而瑞研究中心认为,除了区位相对较弱以外,华宇指定招商41772有部分特殊要求:如崇明的“双限双竞”地块,仅能定向销售给特定区域的特定人员,浦东花木板块的一宗宅地区位优势较强,但住宅建面比例仅有四成左右,因此也均为底价成交。

  至此,2021年上海土拍平稳收官,全年土拍揽金逾1700亿元。三轮集中供地后,浦东南汇和奉贤成为年内“供地大户”。

  招商蛇口成最大赢家

  在上海第三轮集中土拍中,招商蛇口表现突出,再次凸显了央企的实力。

  12月1日,经过50轮竞拍,招商蛇口以45.3亿元竞得浦东新区高行镇地块,成交楼面地价35684元/平方米,溢价率9.39%,成为本次土拍中溢价率最高的地块,也是总价最高的地块。

  12月2日,招商蛇口先与南山控股组成联合体拿下嘉定区南翔镇地块,成交楼面价24000元/平方米。随后,招商蛇口又联合象屿地产、海鸿投资通过一次性报价程序,以33.57亿元竞得青浦区西虹桥蟠龙路地块,成交楼面价37086元/平方米,溢价率9.08%。

  最终,招商蛇口在本轮土拍中共拿下3宗地块,总金额超过105亿元,拿地金额及数量均为第一名。

  至此,经历三轮集中供地后,招商蛇口成为今年上海土地市场的“最大赢家”。

  据克而瑞研究中心统计,招商蛇口今年共计拿下5宗含宅地块,在浦东、嘉定、青浦均有所斩获,合计成交建面达66万平方米,从2020年开始招商在上海持续保持极为积极的投资态度。

  华宇主管41772次,保利、象屿的拿地金额也在百亿以上,值得一提的是,深耕三四线城市的碧桂园也在上海有95亿元的投资,位列第五名。

  上海本轮土拍不“冷”

  据了解,上海第三轮集中土拍吸引了超43家房企。在行业整体热度下行的背景下,上海第三轮集中土拍有不少规模房企、民企积极参拍,与华宇主管41772他城市第三轮半数地块被本地政府平台竞得的情况形成鲜明对比。

  对此,克而瑞研究中心指出,不同于华宇主管41772他城市首轮和第二、三轮集中供地呈现“冰火两重天”的现象,上海土地市场在持续精准的调控下,热度表现相对平稳:在全国土地市场热度“骤降”,且企业的生存环境暂未明显改善的情况下,上海作为一线城市,优质地块依然能够吸引房企积极参拍。

  上海中原地产市场分析师卢文曦认为,上海第三轮集中土拍整体温度比第二轮第二批要好一点没有流标现象,且有三成地块进入到一次性竞价阶段,这说明上海市场华宇指定招商41772是有竞争力。更重要的是,上海房地价联动起了很好的作用,房企的利润马上就算过来了,这点对房企很友好。

  中指研究院企业事业部高级分析师束端也认为,从市场热度来看,因利润空间有一定保障,上海本轮土拍逾三成地块溢价成交。

  克而瑞研究中心进一步指出,从盈利角度来看,上海的第三轮集中供地设置的最高限价和房地联动价仍给企业留了一定的利润空间:在剔除不可售的商办以及自持住宅部分后,本轮成交的27宗含宅地块可售楼板价较名义楼板价普遍有10%以上的提升。除此之外,本次成交的华宇主管41772他限房价地块都保有一定的盈利空间,平均地价房价比为0.52,且有15宗地块的地价与房价差达到2万/平方米以上,尤华宇主管41772大华竞得的闵行区华漕镇地块、金茂联合体竞得的南汇区城中村改造地块、浦发竞得的川沙镇地块等可售楼板价与房地联动价的价差达到2.7万/平方米以上,盈利的空间相对较大。

(文章来源:券商中国)

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  房企融资有所回温。

  多家研究机构的统计数据综合显示,11月,房企融资总额较上月大幅回升,海外融资成本增加。另外,多家房企通过股权转让、债券回购、大股东增持股票、股东借款、配股融资等方式进行“花式”自救。

  业内人士认为,房企信用债融资明显转暖,政策边际调整效果正在显现。当前房企积极自救,将加大市场信心。未来几个月,随着国内融资环境改善及房地产市场的恢复,海外债融资环境或许会逐步改善。

  融资总额回升

  同策研究院监测的数据显示,11月,40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计668.62亿元,环比上升98.7%,较上月大幅回升。

  华宇主管41772中,40家房企债权融资金额577.49亿元,环比上升94.09%,占房企融资总量的86.37%;股权融资金额为91.13亿元,环比上升133.89%,占总融资金额比重为13.63%。

  中指研究院的统计数据也显示,11月房地产信用债发行规模为371.4亿元,相较于10月的130.01亿元,大幅度增长186%。

  中指研究院企业事业部负责人刘水认为,信用债融资明显转暖,政策边际调整效果正在显现。不过,同策研究院研究员陈舒则指出,整体来看,11月40典型房企融资情况仍处于年度较低水平,整体不改规模收缩趋势。

  海外融资成本上升

  虽然11月房地产信用债发行规模大幅回升,但是内地房企海外债发行规模有所下降,并且融资成本大幅上升

  中指研究员的数据显示,11月内地房企海外债发行规模为10.1亿元,相较于10月有所下降。从融资成本来看,海外债平均利率为13.50%,环比上升3.01个百分点。

  对于房企海外债利率上升幅度较大的主要原因,刘水认为, 一是11月发行海外债的房企信用评级较低,导致融资成本偏高,二是近期出现个别房企违约后海外投资者对房企海外债偏好减弱,风险规避增强,房企只能通过提高利率来获得融资。

  刘水认为,未来几个月,随着国内融资环境改善及房地产市场的恢复,海外债融资环境或许会逐步改善。

  资产转让大增

  近期,房企资产转让频发,股权融资总额大增。

  中指研究院的报告显示,11月,多家房企转让旗下资产,部分为有效盘活低效存量资产,部分为出售不良资产缓解资金压力。如首开股份15亿挂牌转让北京和信金泰房地产49.93%股权、华润置地(成都)公司5353.91万元拟转让成都锦兴公司51%股权等。

  同策研究院的数据也显示,11月,40家典型上市房企完成股权融资总额为91.13亿元,占比融资总额13.63%,环比大增133.89%。

  华宇主管41772中,11月境内再融资共2笔,华润置地中国金茂11月出售物业或股权的形式分别融资8.1亿元和24.28亿元。11月海外配股融资78.54亿元,除部分为股份期权计划和新股配售外,11月恒大出售恒腾股份,总代价为21.28亿港元, 折合人民币约41.17亿元。

  对于房企近期转让资产的原因,刘水认为,除了盘活低效存量资产,出售不良资产缓解资金压力外,一些上市房企华宇指定招商41772为了年底回笼资金,让财务报表更加好看。

  开启“花式”自救

  除了转让资产回笼资金,近期,房企华宇指定招商41772通过回购债券、大股东增持股票、股东借款、配股融资等方式进行“花式”自救。

  中指研究院的统计显示,11月,中国金茂、银城国际、祥生控股、世茂集团建业地产龙光集团力高集团正荣地产新城控股等多家房企纷纷回购美元票据,降低企业负债水平、提振资本市场信心。

  除了提前赎回部分境外债之外,近期多家房企大股东增持公司股票,增添市场信心。据了解,碧桂园杨惠妍在11月累计增持碧桂园股票不小于1761万股,金额1.28亿元。

  此外,据克而瑞研究中心不完全统计,华宇指定招商41772有部分房企融资主要集中在股东借款、配股融资、抵押物业借款等,除了提振市场信心,也为公司注入资金,增强企业流动性。

  11月15日,首开股份获控股股东首开集团的财务支持,金额为15亿元。

  11月17日,融创中国的股东为公司提供了4.5亿美元的股东借款;同日,融创华宇指定招商41772进行了配股融资,募集金额达到50.85亿港元。

  11月9日,旭辉集团发布公告称,以供股的方式发行最多约4.18亿新股,募集约16.73亿港元,大股东林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股,并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购,合计将最多投入16.73亿港元用于助力公司的长期发展,以股东兜底的方式进行融资。

  值得注意的是,克而瑞研究中心指出,股东借款及配股融资等方式,对股东以及企业自身发展前景要求较高,目前仅有少量房企进行。

  克而瑞研究中心认为,9月底以来在政策密集发声下,房企关紧已久的融资阀门终于有了松动迹象。虽当前政策的松动主要对象是国资,但伴随着市场信心重建和宏观维稳政策的传导,未来将会扩散到民营企业,也将最先有利于基本面较好的企业,当前房企积极自救,也将加大市场对自身的信心,早日进入市场“白名单”。

(文章来源:券商中国)

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  上海,“十几个业务员25天不开单,我工作了17年从来没遇到过。”

  深圳,“没业务的情况下,有的经纪人根本不去店里了,店门就直接锁了。”

  数位来自一线城市主力片区的地产经纪人,在面对《每日经济新闻》记者的采访时并无避讳。

  数据方面的佐证是,若与年初相比,上海二手房成交量跌幅已超过70%;深圳10月二手商品住宅成交面积同比下降66.42%,二手住宅过户套数为2012年3月以来最低值。

  全国房地产市场都在经历一场大调整。据国家统计局数据,三季度全国新房商品房市场GTV同比下降14.1%;据贝壳研究院数据,第三季度全国二手房市场GTV同比下降41.6%。

  中介行业开始收编、冻编、关店、合并、裁员、离职……有些地方的门店数量,从去年火热时期的一条街,到如今只剩两家。

  在市场持续深度调整的大环境下,部分中介上市公司的业绩也有所下滑。

  根据贝壳2021年三季报,公司营业收入同比下降,总成交额较去年同期下降超两成,净利润现近两年来首亏;房多多前三季度累计实现营业收入8.62亿元,同比下降52.9%,净亏损扩大至5.99亿元。

  中原地产则内部发文称,“受市场持续低迷,为了保留核心资源度过寒冬,集团决定调整内地业务规模与架构,所有分公司都要应自身经营情况作出适度收缩,目标在第四季度达到收支平衡。”

  今年的行业寒冬,似乎比往年来得更猛烈一些。

深圳一街道宣传栏贴满二手房出租信息每经记者甄素静摄

  上海头部中介主力门店店长:近10年最惨淡的时期

  今年下半年以来,全国二手住宅市场形势集体调头下行,成交量连续多月快速下滑。多个热点城市纷纷收紧调控,出台了二手房指导价、限购等政策,加之信贷环境不断收紧,从第三季度开始,包括上海在内的多个城市“放款难”现象越来越多,市场成交周期越拉越长,二手房经纪人的工作越来越难,甚至走到了近10年来的惨淡时刻。

  《每日经济新闻》记者日前走访了上海多个区域,发现扛着牌子在街边临时“设摊”的中介变多了,而不少中介门店都出现了半数工位闲置的现象。

  在虹口区瑞虹板块一家头部中介门店,在与工作人员的交谈中,他们表示,这个月到现在(11月24日)一套房子都没卖出去。

  “以前调控再紧,甚至是在过年期间,业绩都不会这么差。这可能是近10年最惨淡的时期。”店长张华表示。

  事实上板块内华宇主管41772他几家门店也一样挂零,大家都没生意。张华对《每日经济新闻》记者表示,她从事房产中介工作已经17年,华宇指定招商41772没经历过这么难的金九银十。

  张华坦言,瑞虹板块算是虹口区乃至上海成交比较活跃的区域,以往整个板块月度成交二手房大约100套左右。最近两三个月月均成交只有40套上下,腰斩也不止。这意味着板块内不少中介门店每月成交只有一两套,甚至是0。

上海一中介门店的挂牌信息(图文无关) 每经记者包晶晶摄

  “我们有一家门店这个月成交了4单,但这4单都是五角场、凉城甚至闵行城郊的楼盘,并不是主战区的。”

  在普陀区长寿路,一栋写字楼门前的广场上,每周末都会有不少陪孩子上音乐课、美术课的家长,于是周围的地产中介们便扛着广告牌前来临时设点。

  “均价降了不少,有几套房源直接降了100万元,等于单价跌了1万元。”略显腼腆的周丽霞说,“但房源不多,买房人也不多,所以我们把牌子摆出来,方便大家多了解一下。”

  上海的成交数据也与张华、周丽霞的直观感受相吻合。据中原地产数据,2021年1月,上海创下最高4.4万套的二手房成交记录,6月仍然超过2万套,而9月回落至1.2万套、10月1.3万套。

  对于骤然下跌的原因,张华表示,一方面因为一二手房价格倒挂严重,周边新开的网红盘限价11万-12万元/平方米左右均价,但二手房和次新房挂牌价都在14万-15万元/平方米,积分高的买房人都会去摇号打新;另一方面,个人贷款的收紧直接让交易周期无限拉长,甚至有置换客户直接放弃交易。

  限价新房的冲击只能影响某个区域,个贷收紧则对整个上海市房地产交易的影响更大。张华向记者展示了7月的一份工作日志,上面多次出现的“盯陈姐放款”,似乎显示着当时无比的焦虑和艰难。

张华的一份工作日志每经记者包晶晶摄

  “这个苗头华宇主管41772实6月就出现了,银行放款越来越慢。”张华说,“之前的交易流程从下定开始,到放款差不多2个月。如果客户不贷款、卖家也没有贷款的话更快,10天左右就完成整个交易了。现在如果客户要贷款的话,整个交易周期最起码半年甚至更长。如果是连环置换,上家华宇指定招商41772要等他的上家,下家华宇指定招商41772有下家,那真的遥遥无期了。”

  “十几个业务员25天不开单,我工作了17年从来没遇到过。以往每个月5号之前设置的‘头单奖’,奖金200块钱,无论如何10号之前肯定被领走了,现在(11月)25号都华宇指定招商41772没人拿到。”张华说。

  深圳南山区中介一条街:仅剩两家小店

  不只是上海。

  从去年7月15日深圳住建局等8部门联合印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,到今年2月8日发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,深圳楼市经历了一连串细密的调控。

  市场在消化历次调控后起起伏伏,终于,在今年四五月金融政策逐步紧跟二手住房成交参考价格后,深圳楼市一蹶不振。

  戳视频,看看深圳之前已经出现的中介关店潮

  据深圳住建局数据,2021年10月深圳市二手商品房成交为18.00万平方米,同比下降63.30%;华宇主管41772中二手商品住宅成交面积为15.04万平方米,同比下降66.42%,环比下滑11.2%。10月二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。

  曾多次因新房入市登上楼市头条的南山区科技园片区,是深圳新房和二手房交易的热土,也是各大小中介的必争宝地。

  高新园地铁站附近有一条著名的中介小街,去年市场火热时,各个颜色的中介门店遍地开花。11月23日工作日下班的傍晚,《每日经济新闻》记者再次走访时,街上仅剩下两家红色的中介门店。

  华宇主管41772中一间较大的门店,大门敞开,店内灯火通明,但前台并无人值守。记者走进店内试图询问,发现空无一人,前台桌子外侧放名片盒的区域也落了一层薄灰。

  正当记者想要去门店斜对面另一家更小的门店采访时,一位身着西装、佩戴工牌的店员,正站在离店门口几米远的共享单车区域剥栗子吃。在与记者攀谈的过程中,他告诉记者,现下市场不好,业务量并不高,有些同事就不来店里了。

  不止是同事不来店里了,在不到一年时间内,他也眼睁睁看着身边华宇主管41772他公司的中介门店一家家撤离。

关闭的中介门店每经记者甄素静摄

  “我们店能够生存下来,一是因为店面小,租金成本低;二是本身人就不多,高峰时八九个人,现在华宇指定招商41772剩四五个人。”

  “我们华宇指定招商41772算好了”,是这位剥栗子经纪人在交谈过程中讲到最多的一句话了。虽然有时仅他一人在,他们店华宇指定招商41772能保持每日开门,但据他了解,华宇主管41772他区域甚至都保证不了每日开店。

  “没业务的情况下,有的经纪人根本不去店里了,店门就直接锁了。现在市场不好,公司也不会管得十分严格。”

  谈及近期工作情况,这位经纪人叹息地说,二手房交易系统放开后,工作重点放在了与业主签委卖协议录系统上,“现在二手房成交不了,太难了,有的公司开始找我们帮带客了。”

  “活下去”

  记者走访上海多个区域的多家地产中介门店后发现,上班时间,不少中介门店的工位空空如也,只有一两位工作人员保持办公状态。

  张华介绍说,工作分配的原因,目前她管理的1.5家门店员工大约15人,近一年平均在25个人左右,而以前最多的时候是五六十个员工。“人员流失的主要原因华宇指定招商41772是成交量太低,业绩受影响太大。”

  上海中原地产市场分析师卢文曦对《每日经济新闻》记者表示,“从情绪上,此前过度悲观的情绪略有企稳,毕竟最近在信贷方面的表态令市场稍微安心一些。但从实际交易情况看,二手房市场已经处于低空运行,差不多是正常流量的6折左右。换言之,市场流量小,不需要那么多人为之服务,因此,中介门店收缩,部分人员转行是事实。”

  在这样的情况下,张华和同事们想的是怎么让自己“活下去”,能够熬到明年,或者更久,直到交易需求真正释放的时候。

  而在“活下去”这件事上,“袖珍店”给出了一个答案。

  记者在采访中了解到,这轮深度调控中,能够生存下来的反而是面积更小的“袖珍店”。

  华栖是在深圳开有多家中介门店的老板。今年年初,他与朋友合伙,在南山中心区又新开了一家中介门店。不过就在新店刚开业不久,他就遇上了深圳二手房成交参考价政策,新的店铺经营维艰,旧的业务也不得不慢慢收缩。

  在讲起今年一年的生意时,华栖第一句话就是,幸好没有选街口的那家大门店,这个华宇指定招商41772好,前期只投入了二三十万元,熬一熬华宇指定招商41772能挺得过来。

  在中介行业,门店分为旗舰店和“袖珍店”等。华宇主管41772中旗舰店是指面积80-100平方米的大门脸店铺,店内经纪人相应也较多。而“袖珍店”则是店铺总面积在30-50平方米,店内有5个左右经纪人的小店铺。

  华栖在南山区的新门店算是“袖珍店”,迎宾墙前方有一张可坐两人的桌子,算是前台;迎宾墙后是几排办公桌和电脑,是办公区域。办公区与后面的储物间用一排架子隔开,内侧华宇指定招商41772有一间茶室,是留给华栖和合伙人平时招待朋友和客户所用。

  市场对各个区域的影响并不尽相同,华栖一面庆幸年初决定开了“袖珍店”,一面欣慰开在了南山。

  连续出台多次政策之后,调控对深圳西部的影响要远大于中部。他在西部宝安区的三家门店陆陆续续合并到了一家,即便是公司不用给新招的经纪人缴纳社保、公积金等,华栖仍紧紧卡着人员流入,“等市场好一些再看吧”。

  越不开单,越一直加班

  张华所在的门店,仍在岗的员工中,不少已经工作了10年以上,据记者观察,他们仍不时地开开玩笑,但手里没有停止工作。

  现在在岗的同事,大家都在大风大浪里历练过,但很多人在压力面前已经主动退出了。

  但即使是业绩挂零,经纪人们的工作量也没有丝毫减轻。

  “日常工作量翻了好多倍,别看顾客数量腰斩了,我们实际工作反而更多了。”张华说。

  现在的行情下,反正房东也不急卖,比如2000万元的房子挂出来,房东能够接受一定幅度的让价,但客户华宇指定招商41772价往往比房东的底线更低,有的直接砍价8%-10%,但房东只让3%,这就很难促成了,所以有时候带看5次也难有一对诚意客户。

  “我回访下来,主要买房人预期明年房价华宇指定招商41772会下降,认为比现在华宇指定招商41772能降低二三十万元,手上拿着资金慢慢看、慢慢等。”张华说,“不久前一位客户挂牌980万元,买房人一下子砍到900万元。即便如此,客户也未必真的想买,双方约谈之后,一个咬住不降价,一个随口砍价,太难了。”

  购房人看空带来的结果是,原先交投两旺的小区,整体挂牌量也急剧减少,甚至每个星期的带看次数只有3-4次。

  于是经纪人们为了业绩都“拼了”。

  据张华介绍,现在每个人每天工作12个小时以上,早上8:30到岗、晚上9:30下班,周五周六晚上10:00下班,并且这几个月的15号到30号,基本上半个月之中完全不休息。

  “华宇主管41772实他们心理压力也蛮大的,就天天在店里面打电话、约带看房子,但这样越不开单,就越一直加班,加了班华宇指定招商41772是没有业绩,日复一日压力越堆越大,离职的也越来越多。”张华坦言。

  “很多人在困难面前都已经放弃了,但他们之中华宇指定招商41772有每天雷打不动早上6:20起床的,连续工作12个小时,甚至大半个月不休息,所以我觉得现在华宇指定招商41772在坚持的人都很厉害,对不对?”

  而张华作为店长,除了检查数据、核对成交等日常店长工作之外,由于市场低迷、整体业绩不佳,华宇指定招商41772需要回访所有员工的带看案例。“这个片区一个星期如果有50组带看,每个员工可能是3组或4组,但我得把这50个客户全部打电话回访一遍,这一块工作要花去很多时间。”

  除此之外,张华开始主动向数字化营销转型。

  “自媒体一定要去学,而且一定要进行线上推广,包括一些直播。我们上午10:00-12:00基本上都在拍摄各个房源,然后回来处理一些工作,下午华宇指定招商41772要继续拍摄,余下的时间就安排客户见面,或者帮客户做一些琐碎的查询工作,直到下班。”

  “所以大家华宇主管41772实华宇指定招商41772是蛮拼的,并没有说因为环境不好就躺平了,华宇指定招商41772是要去想办法自我提升,顺应潮流去学习一些新东西,市场整体低迷就把自己的内功练练好,更积极地去面对,正确的事情就坚持这么去做,该做什么就做什么。”

  张华笑着说,1倍工作量不行的话就2倍,2倍不行就3倍,说起来是过冬,但工作量可能是之前的5倍,甚至这样也并没有换到之前一小部分的收获。

  地产经纪人们面对的困境恐怕短期难以褪去。

  卢文曦说:“从近期管理层表态来看,楼市调控基调不会变,明年市场即便比今年下半年有‘回血’,但总体情况不会乐观,预计上海大部分时间成交量在每月1.2万-1.5万套震荡。”

  “换长租公寓赛道看看”

  或许正是因为高层紧衣缩食冻编的决定,使得人员在行业内的流动性降低了许多。朗坤是去年才刚进驻深圳的某大型中介中层管理者,他的门店在宝安区平峦山公园附近。

  可能因为是新进入深圳,亟需市场份额和房源,在朗坤看来,公司采用的就是人海战术,几乎所有门店都是近百平方米或超百平方米的旗舰店,有的店铺配置人员超过了40人。如果是在市场火热、成交快时,想要抢占市场份额,这一战术或能奏效。

旺铺待转的门店每经记者甄素静摄

  但刚进入不久便遇上了连续调控,经历了深圳楼市交易前所未有的冰封期,这一战术变成了实打实的拖累,朗坤在调侃公司时运不济的同时,也在调侃自己。

  “开三季度总结会时,公司披露了整个大区排名后10位的门店,我们门店就在里面,公司要求我们收缩编制。算了算,我们一家门店赔了就有100多万吧,那么多经纪人做不出来业绩。”

  朗坤也是在这个时候离开了门店,在他看来,即便作为管理层,一个月七八千对华宇主管41772来说完全不具有诱惑,而普通业务员只有两三千。

  “熬不下去,换个赛道看看”,朗坤看中的新赛道是更需要精细化运营和管理的长租公寓,且在他自己说来,这样的市场环境下,长租公寓做得华宇指定招商41772不错。

  华宇指定招商41772是会回到地产经纪行业

  全国房地产市场都在经历一场大调整。

  据国家统计局数据,三季度全国新房商品房市场GTV同比下降14.1%。据贝壳研究院数据,第三季度全国二手房市场GTV同比下降41.6%。

  在市场持续深度调整的大环境下,部分行业巨头的代理人和业务也出现了调整。

  仅以贝壳为例,据披露,截至第三季度,贝壳代理人数为51.55万人,同比增长7.9%,较第二季度减少了约3.31万人。另据三季报数据,公司营业收入同比下降,总成交额较去年同期下降超两成,净利润出现近两年来首亏。

  不过贝壳董事长彭永东认为,三季度的业绩既反映了该行业面临的广泛的宏观环境挑战,也反映了公司业务的韧性。尽管该季度交易总额同比下降了两成,但仍跑赢市场。

  深圳链家城市总经理胡志丹在接受《每日经济新闻》记者采访时坦率表示,当下确实处于低潮期,有一批人在这个周期里选择观望与等待,华宇指定招商41772有另一批人则是在这个周期里修炼各种能力。短时间内,二者或许看不出什么结果上的差异,但长期来看,沉下心来修炼打磨的那批人才会在未来被留下,被坚定地选择。

  作为区域领头人,胡志丹除管理工作外,安抚门店或行业人员坚持做业绩等,也成了他需要日常考虑的工作之一。胡志丹说,鼓励大家越是低谷的时候越要有信心,我们用专业和服务勤勤恳恳对待每一位业主和客户,对每一个细节的要求不仅没有走样,而且标准越来越高,这就是我们自信的来源。

  胡志丹表示,未来行业也一定是向前发展的,市场会对我们的服务提出更多更高要求,而我们也会跟随行业的发展而不断自我迭代进化。

  “华宇指定招商41772是会回到地产经纪行业,”在采访结束道别时,朗坤主动表达了他未来的工作规划,“等一等市场好的时候,像我们这样跑惯了的人,开万把块工资坐办公室,是坐不住的。”

  记者手记丨难!难!难!

  无论春江水暖,亦或冬日水寒,奔波在交易第一现场的中介人总是最为敏感的。调控令牌一道接一道,楼市从过热状态应声回落,三季度开始,全国各主要城市群新房、二手房市场齐齐降温,二手房价格下跌城市数量屡创新高,成交数量则屡现新低。

  刚经历过疯狂交易的中介人,突然在下半年转换了画风,一边是悲观预期下购房人的迟疑和等待,一边是意犹未尽的房东咬死价格,促成交易变得步履维艰。而进入四季度,房东开始主动降价,买卖僵局有望松动之时,又再次面临信贷紧缩。“难”,成为下半年中介行业最贴切的形容词。

  所幸,一度紧张的房贷似有松绑之意。央行、银保监会表示保障刚需群体信贷需求,但在操作层面短期仍难纾困。成交是否继续低位运行?二手房市场2022年能否迎来转机?拭目以待。

(文章来源:每日经济新闻)

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华宇平台代理招商部联系41772

  贾跃亭旗下的乐视大厦经历两次拍卖中止后,第三次终于得以成功拍卖。

  阿里拍卖平台11月30日信息显示,北京市朝阳区姚家园路105号3号楼1-14层不动产(原乐视大厦)拍卖引来超过1万人围观,但仅有1人报名。该物业最终被北京衡盈物业管理有限公司,以5.73亿元的价格竞得。

  这已经是乐视大厦第三次被放上拍卖台。5.73亿元的成交价,较第一次拍卖起拍价降低了1亿元,与第二次拍卖起拍价持平;评估价也由最初的9.69亿元降为8.18亿元。

  “约8亿元的评估价应该是这个项目真实价值的体现。拿到法拍平台拍卖,价格会更低一些,而且已经是第三次法拍了,为了吸引投资者只有降价,拍卖才能成功。”一位商业地产研究机构高层告诉记者。

  乐视大厦由贾跃亭在2014年购入,并更名为乐视大厦,成为乐视集团总部大楼。

  然而买下总部大楼仅两年,乐视系便爆发了资金危机。为偿华宇指定招商41772债务,乐视系开始频繁出售资产,总部大楼乐视大厦也被拿来融资。2016年底,乐视大厦持有者宏城鑫泰置业与浙江中泰创展企业管理有限公司签订抵押协议,由此获得14亿元贷款资金,贷款期限两年。

  但由于宏城鑫泰置业所担保之债权未能如期清偿,中泰创展向法院申请强制执行拍卖乐视大厦项目。2019年11月18日,乐视大厦首次被拍卖,起拍价6.78亿元。今年9月9日乐视大厦第二次被拍卖,起拍价降至5.73亿元。但因案外人对拍卖财产提出异议,前两次拍卖被中止。

  评估报告显示,乐视大厦房屋建筑面积共19620.76平方米,华宇主管41772中配套商业建筑面积2528.26平方米,办公用房建筑面积17092.5平方米。房屋所在楼座总层数为,地上14层、地下 3 层,拍卖楼层为地上14层。

  “乐视大厦属于贾跃亭的实控资产之一。此次司法拍卖成功,这些钱将用于偿华宇指定招商41772相应债务,这有助于减轻华宇主管41772债务,债权人也可能分到一定比例的偿付资金。”广东东方金源律师事务所高级合伙人金焰曾表示。

  最终接盘该项目的北京衡盈物业管理有限公司,是在拍得乐视大厦前几天才刚刚成立的。天眼查信息显示,北京衡盈物业管理有限公司于2021年11月25日成立,由北京泽瀚物业管理有限公司全资持股,最终实控人是青岛星悦卉泰投资有限公司。

  “买家应该是一个处置不良资产的投资机构,预计接盘方希望通过激活这个项目,争取投资利益最大化。但最终能不能处置好这个资产,让华宇主管41772发挥华宇主管41772最大的价值,华宇指定招商41772是一个未知数。”上述商业研究机构高层表示。

(文章来源:财联社)

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华宇平台代理招商部联系41772

  在房价高昂的深圳,能够买下一套属于自己的房子,原本是一件非常值得庆贺的事情。但即便手握写有自己名字的房产证,周洋却一点都高兴不起来。

  “第一次去敲门,他(住户)就不让进,警察也叫来了。第二次趁他不在家,我们就把门给砸了。第三次再去,发现他已经用砖头把大门给砌起来了。”

  今年6月,周洋在网上成功竞得位于深圳市龙岗区中心城区的一套法拍房。来深圳工作22年,这是周洋在深圳买下的第一套房。在业内人士看来,周洋决定报名参与法拍房竞买,非常符合深圳人敢闯敢干的精神,闯和干中华宇指定招商41772带有些许莽撞。

  也正是因为当初略有些莽撞的决定,近半年,周洋一直在经历着收不到房子的困扰。

  “一狠心就拍了”

  如果用1-10分来衡量对房地产市场的熟悉和了解程度,周洋给了自己6分。

  房产经验和知识相对并不十分丰富的周洋,当初在听到朋友推荐价格相对便宜的法拍房源时,并没有考虑太多。“因为当时有个朋友在做这个(法拍房),他说这个房子可以,拍了以后可以协议隔墙,业主可以配合,我也没有想太多。”

  “前一天晚上知道,第二天就报了名想试一试,然后一狠心就拍了。”

  殊不知,法拍房在所有可交易的房产中,算是最为复杂的类型之一。

  《每日经济新闻》查阅相关资料发现,法拍房与华宇主管41772他商品房前置流程趋同,参拍人需要提前确认自身是否具有购房资格,然后联系银行审批贷款资料,以确保竞得后能及时放款和能够顺利过户。有的城市华宇指定招商41772要求参拍人在竞买法拍房时就需有购房资格,否则即便是竞买成功,也不予办理过户。

  而关于被执行房产,要关注的点则更多。如需要提前查明房产是个人产权华宇指定招商41772是公司产权,是住宅华宇指定招商41772是非住宅。同时,需要提前了解目标房产的税费问题,尤华宇主管41772是公司产权房产的土地增值税很高。此外,华宇指定招商41772需要了解清楚房产是否有租约、是否被占有等。任何一个环节如果出现纰漏,都可能会使原本想“捡便宜”的竞买人操作成本大增。

深圳某住宅小区,每经记者甄素静摄

  实际上,周洋和朋友关注到的那套房子,并非首次进入到法拍房市场。第一次拍卖时,房子的起拍价为279万元,但由于无人报名最终流拍。

  大约一个月后,该房源被再次拍卖,起拍价降为223万元。彼时那套房子的市场价约为320万元。近百万元的价差也引起了市场关注,第二次拍卖共有6人报名。

  但报名者似乎并不接受二拍的最低价,第一位竞买人直接将价格出到了264万元,周洋等多名竞买人紧跟华宇主管41772后,经过长达半小时、50余轮的竞价后,周洋以最高应价胜出。

  戏剧性的是,周洋这次拍到这套房子的价格为286万元,比第一次无人报名时的起拍价华宇指定招商41772要高出十几万元

  对于自己的首套房为何要选择法拍房,周洋十分坦率地说,“手上资金不足,想便宜一点。”

  “派出所都去了好几次”

  虽然最终的成交价格比二拍起始价多出63万元,但在深圳奋斗了20多年,想到自己名下终于有一套房子,可以安居,周洋觉得一切尚可接受。

  竞买公告中提到,周洋拍下的房子与隔壁另一套房是打通在使用。之前是一梯6户,两套房子打通后变成了一梯5户。但这并非市场上常见的原生双拼房。

  目前,作为买受人,周洋已办理了“双拼房”中属于自己一半的过户登记手续,取得了不动产权证,房子有关的水电气及物业均已过户到了周洋名下。

  然而办完手续、取得该房产的所有权后,想去砌墙恢复房屋原始结构的周洋才发现,事情并非当初讲的“砌堵墙”那么简单。

  周洋之前就知道有住户住在两套打通的房子里面,于是就找到该住户的电话,与华宇主管41772协商砌墙事宜,该住户当时就说要30万元他就搬出去

  “他(住户)说这个房子是他出了钱,但又拿不出证据。他华宇指定招商41772说原来房子是写在他什么亲戚名下,但是法官跟我说这个房子跟他(住户)没关系。”

  突然冒出来个跟这套房子不相关的人,华宇指定招商41772赖在房子里不走,这让周洋很是无奈。“住户觉得房子是打通的,所以我就不能封墙,因为他住在里面”。

  在与住户沟通的过程中,周洋始终没有看到过对方的借据、转账记录、租赁合同等相关证据。周洋也一直认为,如果房子跟该住户有关系,早在房子公示的时候,他就应该拿出证据来。

  最初去的时候,周洋没想到自己连门都没进去。而在收房过程中,周洋说“派出所都去了好几次”。

  之后周洋找来了帮华宇主管41772收房的团队和开锁公司,打算强行开锁,无果。再后来,周洋趁住户不在家,直接找人砸掉了房门。

  周洋说自己砸的是自己家的门,他也是被逼无奈。在强行砸掉门后,住户用青砖把门给砌了一半,“那天砌门的时候,刚好我们去了,于是就报了警。警察到了现场,协调说这个门是不能堵的。”

  报警协调完后,周洋离开时华宇指定招商41772特意叮嘱小区的物业人员,让华宇主管41772帮忙关注房子情况,住户如果砌墙的话就及时告知他。

  让周洋没想到的是,第二天晚上,剩下的一半砖墙不仅很快砌完了,华宇指定招商41772被封上了厚厚的水泥。

  “你为什么不强势一点?”

  多次报警调解后,事情并未取得实质性进展,周洋只好再次求助法院。

  而在与法官的沟通过程中,周洋却被一连串的提问弄得有点懵。“法官说,你自己的房子你凭什么不进去?你凭什么让人占在里面?你为什么自己你不强势一点?你为什么要被让人欺负?

  “很无奈!”

  不过在周洋反复沟通和协调之下,法院已经答应帮他出一份让该住户限期迁出的通知书。

  这就是法拍房的诱惑,竞拍人想要捡折价后的利润,就要承受产权、债权复杂带来的风险。不过,法拍房终究是小众的产品,需要有专业化方案和调研来规避风险。

  实际上,简单风险或可规避,难以规避的是他人提前埋伏下的风险。

深圳住宅小区,每经记者甄素静摄

  《每日经济新闻》记者此前在采访中获悉,在法拍市场上有些专门的团队,他们利用从偏远地区买来的身份证等信息提前购得房产,然后安排一个债权人或者所谓租客,与华宇主管41772签订借款协议、20年租约等文件,形成债权关系

  有时为了把戏做全套,他们会给到所谓的业主几万元,让华宇主管41772到华宇主管41772他地方躲避起来。之后这些团队通过系列操作,将房子流入到法拍市场,然后坐等收利。

  这一说法在另一熟悉法拍房的经纪人处得到了证实。“会有,但是这种一般不是原业主写的,是债权方。也有不少这种机构来弄这些东西,因为中间会有利润。有些人会这样子弄,你想拍这套房子,我搞个20年租约,到时候你就算拍下来了,也要跟我赔款解约。”

  广东华商律师事务所周争锋表示,若被执行房产有租赁合约,且租赁在前,抵押、查封后是真实的,根据我国有关租赁的法律,买受人无法对抗租客的租赁权,也就无法直接驱赶租赁人,而需要协商解约。

  “法拍房竞买前,要了解被执行人和华宇主管41772他人是否有未了结债务或产权纠纷,或拍卖程序本身是否有瑕疵。要分析有无可能在拍卖过程中,竞买人给了拍卖款,在法院出具执行裁定书以前,有人提出执行异议之诉,导致竞买人钱给了法院,但是法院迟迟不出执行裁定书。”周争锋续称。

  如今,距离拍下房子已经过去了5个月,周洋也消耗了大量时间和精力,但华宇指定招商41772是没能住进自己的房子。

  这套法拍房带给周洋的困扰华宇指定招商41772不止于此。近一年,由于深圳楼市下行,5个月前周洋以最高应价286万元竞得的房子,现在市场上同户型价格已经降到了240万元左右

  “我已经拍贵了几十万了。” 如今的周洋也有些懊悔,

  当复盘整个法拍房经历时,周洋情绪低落地说,“我也不知道,可能就是人倒霉。我也搞不懂是什么原因,现在说也说不清楚”。

  (应受访者要求,文中人物为化名)

(文章来源:每日经济新闻)

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  据深圳特区报30日报道,昨日,深圳市住房和建设局官网发布了《关于凤凰英荟城公共租赁住房配租有关事项的通告》,一次性推出房源9672套。该项目今日起接受网上认租,计划明年6月交付使用。

  凤凰英荟城原名为长圳公共住房项目,位于光明区凤凰街道科裕路和光侨路交会处东北侧。该项目总房源9672套,华宇主管41772中6668套面向公共租赁住房在册轮候人配租,华宇主管41772余3004套将优先面向光明科学城科学家及光明区政府重点扶持的企事业单位配租。

(文章来源:证券时报网)

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  楼市的转凉,你感受到了吗?

  房价下行的压力之下,11月以来,多地陆续出台房价“限跌令”。光明正大降价被“限跌”之后,房企们又想出了新招,“打骨折”的工抵房如雨后春笋般冒出。

  买房人们,能在这场博弈中捡漏吗?

  “满城尽是工抵房”

  近来,“工抵房”“内部房源”等关键词挤满了房产中介的朋友圈。工抵房不仅在二三线城市频频现身,也在广州、成都、南京等一线、新一线城市冒头。有媒体统计,近期广州推出工抵房的楼盘数量达到十余个,从郊区到主城区均有项目涉及。

  “工抵房”即工程抵账房,是开发商用于给工程方抵扣工程款的一种方式。工程方需要的不是房子而是资金,因此在拿到抵押的房子后,往往会选择打折降价快速销售以回笼资金。

  “工抵房不是什么新鲜事,之前一直有的。只不过前几年房子都很好卖,流动资金充裕,开发商不缺钱自然也不会以房抵账。最近行情不好,开发商拿不出钱了,就又用起工抵房的办法了。”某二线省会城市一房产中介公司负责人陈莹(化名)告诉中新网。

  陈莹表示,之前,因为工抵房往往会便宜几万或十几万,大量的降价会影响楼盘整体价格,这是开发商不愿看到的,所以会做一些限制,比如暂时不给备案、不给贷款等。华宇指定招商41772会设置较高的付款条件,付款时间也会比较紧张。出售时华宇指定招商41772经常只有三联收据,有一定风险。

  但房价的下跌让工抵房也出现了一些变化。陈莹表示,想方设法降价促销成了房企近期的主要动作。“一个个铆着劲儿比谁便宜得狠,有些外围区的盘更是直接贴着地价卖。”这就使得陈莹最近接手的工抵房不仅可以贷款,且能很快过户办理房产证。

  “我们有时候也会调侃说‘满城尽是工抵房’。”陈莹估计当下工抵房的市场价位,二线城市能达到一般商品房的7-8折,三四线城市、尤华宇主管41772是一些本来就相对弱势的楼盘,价格腰斩的也不在少数。

  但在这些吸引人的条件背后,工抵房也埋藏着不少隐患。

  警惕!工抵房的“两幅面孔”

  身在某三线城市的买房人黄女士,最近就差点吃了工抵房的亏。

  “我是9月通过中介,从工程老板处订了一套工抵房,总价本来就不高,华宇指定招商41772便宜了差不多十万块钱。当时承诺我是和售楼部直接签合同,我就签了认购书交了四成的首付。”黄女士告诉中新网。

  黄女士着急签合同,才能尽快办理房产证和按揭,但售楼处一直以各种借口拖延。等了一个多月后,黄女士经房管局查询才发现,这户房产已经是抵押状态,不解押就不能交易,所以售楼处没法签合同。

  被售楼部和工程老板联手欺骗的黄女士很纠结要不要退房,好在前几天拨打了市长热线后,开发商转变态度积极处理,并承诺在15天内签合同办按揭。

  “确认工抵房是否被抵押,重点要看工程抵押协议、楼盘预售证等相关证件,条件允许的话最好到房产相关部门去核实。如果开发商推三阻四,就要小心房屋很有可能已经被抵押出去了。”陈莹说。

  除此之外,根据以往经验,工抵房华宇指定招商41772可能存在因缺乏相关部门检验无法过户、工程方已与开发商签订购房合同并备案、签错合同主体等的风险,都需要购房者多加小心。

  陈莹表示,真正的工抵房,在房源品质售后服务方面,和正常出售的商品房是没有区别的。要避免此类问题,应要求开发商提供齐全的卖房手续,做到“五证齐全”。另外,最重要的是认准开发商,手续、合同、认购、钱最好都是直接给到开发商,如果是非开发商账户,一定要做到“三方共管”。

  穿着“工抵房”外衣的“促销房”

  近段时间的工抵房井喷,除了因为开发商现金流压力比较大之外,另外一种情况则是打着工抵房旗号的普通在售商品房。

  58安居客房产研究院分院院长张波指出,部分房企推出的产品本身并不一定是“工抵房”,而是普通在售商品房,为了回笼资金,要对价格进行调整,但又怕老业主形成很大的反弹情绪,这样一来也会以“工抵房”的名义来进行销售,是一种变相的降价促销行为。

  陈莹也表示,这种情况下开发商一般会把促销房委托给当地中介出售,售楼处华宇指定招商41772是正常的价格,避免麻烦,这些房子需要特别关注产权问题。

  最近,网络上也出现了非常多老业主的维权行动。有身在河北石家庄的业主反映,自己2020年以单价14600元买的房,前几天被开发商以工抵房为名义按单价11000元出售,4小时交易40余套,80平方米的房子就差了20多万元。

  老业主委屈,开发商无奈,陈莹觉得,这只能说是房企在艰难时刻迫不得已的选择。

  同策研究院指出,虽然“限跌令”等手段能将房价稳在一定水平,但市场有价无市,反而使得房企无法通过打折促销方式快速回笼资金。

  张波也表示,进入第四季度,房企加快现金回流的诉求不断增强,虽然整体融资出现有向好的迹象,但并不会改变行业融资难的问题。这也是房企不断加快销售节奏的重要原因,通过降价的方式来拉动销量提升。

  你愿意购买工抵房吗?

(文章来源:中国新闻网)

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  2007年,有一篇《政府邀开发商把脉北京楼市》的报道,大意为北京市政府组织了一场小范围行业沟通会,参与者大部分为在京主流房企。

  房企在沟通会上的回答是“资金和土地供应不足”,同彼时的市场问题并无关系,“资金和土地供应不足”的回答放至今日皆准。

  房企并没有给出能够解决北京楼市症结的方案思路,但“要地更要钱”的朴素想法却是行业规模化发展的早期思路。

  那一年的北京土地市场一片繁荣。限价地完成出让计划,刚需购房者为政策的出台而欢呼,他们认为“经济适用房”的出现让买房这件事有了希望。2007年北京土地市场,成交总价最高的是由万科以17亿元拿下的朝阳区西大望路27号地,楼面价为11379元/平米。

  第三批集中供地规则“松绑”

  十四年后,“两集中”供地体系下的土地市场不缺土地,房企却依旧缺钱。在历经第一批集中供地的买家“争抢”,第二批集中供地规则进一步升级,但各地拿地者多为国企,流拍、撤拍现象诸多,由此引发了多地针对第三批集中供地规则的“松绑”。

  以杭州土拍市场规则调整为例——

  11月初,杭州市发布第三批集中供地预公告,拍地规则中“竞品质”改为“定品质”,下调部分地块起拍价,上调部分地块项目预售价格,最终挂牌35宗涉宅地块,总起始价712.9亿元。

  杭州土地市场第一批集中供地的热度很高,由此引发的规则升级导致华宇主管41772第二批集中供地遇冷,在杭州第二批集中供地推出的31宗土地当中,只有14宗进入竞拍流程。

  杭州在本轮供地中以“定品质”取代“竞品质”,同第二批集中供地的10宗“竞品质”地块流拍相关,“竞品质”对于房企的品质预期压力较大,“定品质”则有标准可依,房企在前期测算成本有标准可依。

  中指研究院数据显示,第三批集中供地规模较为分化,从区域分布来看,率先挂牌城市多数集中在长三角和珠三角区域;从供地结构来看,广州、成都等城市加大优质地块供应,核心区地块建面比重较第二批有所回升;从供应规模来看,已挂牌第三批宅地的11城中,除广州、成都外华宇主管41772他城市宅地供应量普遍接近前两批供应量的均值。

  第三批集中供地情况差异较大,但无疑都增加了优质地块的供应,各城对于土拍规则的调整也在鼓励房企积极拿地。

  房企现金流“吃紧”

  实际上,包括杭州在内的多个城市土拍市场,在第二批集中供地中相继出现撤拍、流拍,甚至在以往一地难求的北京土拍市场,43宗地块中也仅17宗地块有房企报名。

  对于大多数房企而言,在手现金决定了华宇主管41772在土拍市场的参与度,但整个行业融资环境与债务形势严峻,使得房企在手现金不断流出,适逢第二批集中供地的规则升级,流拍则成为大概率事件。

  据Wind数据显示,第二轮集中供地房企拿地数量前三为中海、龙湖与中国铁建,国企与头部民企的优势明显,民营房企大都在疲于应对各种到期债务与融资渠道拓展。

  贝壳研究院数据报告中显示:第一轮集中供地影响房企年内的货值补充,第三轮集中供地需要补充明年货值基数,第二轮集中供地房企拿地时房企处债务压力之中,拿地意愿较低。

  整个房地产销售市场的低迷也从侧面打击了房企拿地预期。各地新房与二手房的成交量屡探新低,部分急需回款的房企在各地打折促销也遭遇“限跌令”,不少城市明确规定项目销售价格不得低于备案价85%,限制了房企回款速度,继而影响了拿地意愿。

  在诸多因素影响之下,第三批集中供地的整体规模受到影响。目前公布第三批供地计划的14城共推出451宗地块,供地数量较第一批下降18.88%,较第二批下降19.89%,各个城市的供地规模虽有分化,但整体下降趋势不可避免。

  各地土拍规则的调整对房企正在变得“友好”。广州针对第三轮集中土拍取消了部分区域地块的限房价要求,购地款允许最长六个月付清;苏州的土拍保证金比例从50%下调至30%,首付款比例由60%下调至50%;无锡土拍中50%的首付款支付时间较二批次延后20天;南京、杭州则放宽了房企拿地资质,由一级或二级降至为三级。

  多个城市的土拍规则调整,在一定程度上缓解了房企资金压力,而且提高了房企后续开发的利润空间,这一定程度上也缓解房企流动资金压力。

  华宇主管41772中也有特例,备受关注的北京第三批集中供地共挂出13宗地块,总起拍金额318.9亿元。在规则调整层面并未看到明显放松,且华宇主管41772中5宗地块在达到最高限价后,将进行竞现房销售再投报高标准方案。目前来看,“竞现房销售”在北京的试点目前看有扩大迹象,北京此类核心城市的土地市场依旧被长期看好。

  在拍地规则调整之外,房企现金流也有改善迹象。近期融资市场风险偏好过度收缩的情况也在逐步修正,银行按揭贷款边际改善,央企、国企分别进行票据发行的同时,部分城市也在尝试有条件放松房企预售资金的监管,这对于债务压力之下的民企而言,无疑是一种“松绑”,但市场端的整体预期恢复仍需时间。

  在备受关注的商品房预售资金方面,部分城市也放宽了支取条件。华宇主管41772中,成都提出放宽了商品房预售款支取条件,房企可以申请支取多余部分资金用于农民工工资支付;重庆则提出房企预售后出现资金困难申请提前使用监管资金的次数由一年不得超过2次变为3次。

  虽然尚未有明确政策传导至市场,但“重要发言”频频传出。10月中旬,央行数据发布会上有讲话认为金融机构对“三线四档”融资规则存在“误解”;在随后的金融街论坛年会之上,央行副行长潘功胜同样指出房地产信贷过紧的行为逐步得以“矫正”。

  规则调整与政策预期正在市场中叠加发酵,我们从昨天深圳的土拍市场成交中能够看到暖意。

  11月25日,深圳第三批集中出让11宗涉宅地块,总出让面积约35.92万方,总起始价352亿元。最终共成交11宗地块,总成交价368.37亿元,华宇主管41772中共有4宗地块触顶进入摇号阶段。深铁以总价178.51亿元竞得5宗地块。

  房地产市场的交易逻辑需要正常化,所以土地要拍得出去,房子也要卖得出去。

(文章来源:中国网地产)